十張圖讀懂中國寫字樓租賃現狀 聯合辦公市場前景廣闊

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20 朱茜 ? 2019-10-03 14:30:21  來源:前瞻產業研究院 E9982G0

商業地產供給下降,辦公樓一級市場資源緊缺

受國家土地政策和經濟形勢影響,我國商業地產一級市場供給和需求雙雙下降。在供給方面辦公樓固定資產投資額和施工面積結束了連續十年的上漲趨勢,在2018年首次出現下降;需求方面,辦公樓銷售金額和銷售面積也均出現不同程度的下降。辦公樓一級市場供需雙降,使得市場上辦公樓存量面積減少,在下游需求不斷提升的情況下,有利于辦公樓租賃價格的上漲。

2009-2018年,全國辦公樓施工面積規模總體呈上升趨勢,增速整體放緩。2018年全國辦公樓施工面積規模為35842.23萬平方米,同比下降0.48%,首年出現負增長。

圖表1:2009-2018年中國辦公樓房屋施工面積及增長情況(單位:萬平方米,%)

相對于往年而言,由于大中型城市的土地資源逐漸稀缺,房地產企業拿地價格呈上漲趨勢,但是可用地塊數量已經逐漸減少,特別是繁華優質地塊,土地競爭愈發激烈,房地產企業開發利潤減少,也降低了房地產企業拿地的積極性。2009-2018年,全國寫字樓用地投資額總體呈上升趨勢,但增速整體放緩。2018年全國辦公樓用地投資額出現較大成都下滑,下滑至5996.33億元,同比下降11.31%。

圖表2:2009-2018年辦公樓房地產投資額(單位:億元,%)

在需求方面,2018年辦公樓銷售面積較上年小幅下降。2009-2018年,我國辦公樓用房銷售面積總體呈增長態勢,2018年出現負增長,為2014年以來首次出現負增長,具體來看,2018年,我國辦公樓用房銷售規模為4363.32萬平方米,同比下降8.26%。

圖表3:2010-2018年辦公樓用房銷售面積(單位:萬平方米,%)

辦公樓銷售金額也出現下降,2018年,我國辦公樓銷售金額為6276.83億元,同比下降2.55%。辦公樓銷售金額較辦公樓銷售面積下降幅度略小,說明2018年在辦公樓供給和需求雙雙下降的局面下,辦公樓銷售單價反而上升,達到14385元/平米,較上年同比上升6.22%,銷售單價的上漲,對于購買的企業和個人來說,將會將一部分額外成本通過租金的形式轉嫁到租賃者身上,將會促使寫字樓租金價格的上漲。

圖表4:2009-2018年辦公樓用房銷售金額(單位:億元,%)

商業地產企業各有盈利模式,上海、北京、深圳市場依舊領跑全國

商業地產的投資大,資金回收周期長,商業地產項目盈利能力的強弱不僅體現在銷售環節,從拿地到設計,到開發,到招商、業態布局,再到后續運營,每一個環節都影響到商業地產項目的長期生存與盈利。因此商業地產行業的競爭不只是某個環節的競爭或者產品的競爭,更多地體現為商業模式的競爭。目前我國商業地產行業已經形成了幾種較為成功的商業地產模式,其中萬達模式、中糧大悅城模式、華潤萬象城模式已成功在多個地區加以復制,并且運行良好。一個好的商業模式不僅縮短了開發-盈利周期,而且降低了在開發過程中因不斷摸索而需要耗費的成本。這些商業地產領先企業就是憑借有利的商業模式而實現了快速擴張。

圖表5:商業地產主要企業經營模式對比

上海、深圳和北京作為我國一線城市,是主要企業的集中地,商業地產領域的活躍程度也遠遠領先于其他城市,根據德勤&南洋理工&睿意德聯合發布的《2018中國商業地產活力40城》,2018中國商業地產活力城市排名前十的分別是上海、北京、深圳、成都、廣州、杭州、重慶、武漢、蘇州和南京。上海、北京商業地產活力依舊領跑全國,二者差距呈現穩步縮小態勢。北京商業創新活躍度領銜一線城市,豐富的人才儲備、技術資源和文化資源為商業創新提供了不竭的源泉和強勁的后發力。

圖表6:2018年中國商業地產活力40城

金融業仍是寫字樓租賃主導,聯合辦公發展空間巨大

寫字樓一級市場供需雙降導致資源緊缺程度加大。根據第一太平戴維斯發布的《2018年中國寫字樓市場報告》數據顯示,2018年全國主要城市甲級寫字樓租金普遍呈上漲趨勢,而空置率多數城市均呈下降趨勢。其中,北京和上海為寫字樓租金上漲幅度最高的城市,租金上漲幅度分別為10.9%和10.4%;大連和重慶的甲級寫字樓租金略有下降,下降幅度分別為1.6%和2.3%。空置率方面,重慶和成都空置率下降幅度最大,分別為10.5%和8.5%,天津空置率上漲幅度最大,上漲幅度為7.6%。

圖表7:2017-2018年全國主要城市甲級寫字樓租金和空置率變化情況(單位:%)

金融行業是中國寫字樓市場的需求主力,在全國主要城市均有所體現。以傳統金融機構為代表的金融業承租面積最多,傾向于租賃或購買優質剪輯寫字樓來彰顯企業競爭力。金融業租戶對于高位租金的承受能力較高,商業銀行和保險公司對辦公空間面積有較大需求,隨著金融業企業的不斷擴張,也更傾向于將分支機構設立在次級或非核心商務區的甲級寫字樓中。

2018年,金融市場表現相對疲軟,對券商、基金和資產管理公司的擴張計劃造成沖擊,但隨著中央對中小企業的重視和政策扶持,有助于金融市場逐步回歸正軌,金融服務業對外開放,推動資管行業專業化,屆時對辦公空間的需求也將有所回升。

圖表8:2018年主要城市金融業租戶比重(單位:%)

自2016年Wework在上海開設中國大陸首家聯合辦公門店以來,聯合辦公一直是寫字樓市場的熱議話題之一,在2018年呈現了爆發式增長的趨勢,使行業集中度迅速提高。目前,聯合辦公市場已經取得了很大的發展,也會對人們的工作方式產生長遠的影響。隨著更多參與者的進入,行業競爭將會更加激烈,除了專業運營商和初創公司外,許多房地產知名企業也開始建立聯合辦公品牌,希望涉足這個前景巨大的市場,如龍湖地產的“一展空間”,凱德集團的“C3”,佳兆業的“創享界“等。

隨著市場的發展,聯合辦公的規模和選址也在演變。起初,Wework、裸心社等行業領先運營商熱衷于選址小體量改造項目,如今聯合辦公已經在甲級寫字樓大規模擴張,客戶群體也從小型初創公司變為靈活辦公的大企業。許多運營商也正在向二線城市擴張以增加份額,除北上廣深之外,成都、杭州、西安等地也有聯合辦公場所入駐。

圖表9:2018年聯合辦公區域分布(單位:%)

圖表10:近年來聯合辦公進駐甲級寫字樓情況(單位:萬平方米)

更多數據及分析請參考前瞻產業研究院《中國商業地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告

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